7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계 정리하기

 

 

안녕하세요, 부자되는 부동산 이야기 부짜르트입니다.

 

7월 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계 제도는 가계대출 심사 체계에 근본적인 변화를 예고하고 있습니다.

 

이는 단순한 금리 변동 차원이 아니라 대출 심사의 기준 자체를 바꾸는 조치로,

 

동일한 소득 조건에서도 대출 가능 금액이 줄어들 수 있기 때문에 실수요자들에게 매우 중요한 사안입니다.

특히 분양권 잔금대출을 앞두고 있는 실수요자, 고소득자, 혼합형·주기형 대출 상품을 고려 중인 소비자에게 이번 제도는 민감한 이슈로 작용할 수 있습니다.

 

스트레스 DSR 3단계의 개념부터 시행 시기, 실제 대출 한도 변화, 그리고 대응 전략까지 자세히 설명드립니다.

 

 

DSR 계산하기

 

스트레스 DSR 3단계란 무엇입니까?

 

스트레스 DSR 3단계는 기존의 DSR 제도에 ‘금리 상승 위험’을 반영하여 보다 보수적인 기준으로 대출 상환능력을 평가하는 방식입니다. DSR은 연간 총 부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 의미합니다. 스트레스 DSR은 여기에 일정 수준의 가상 금리를 추가 적용하여 대출 심사를 강화합니다.

예를 들어 현재 금리가 4%인 경우, 스트레스 금리 1.5%가 가산되어 5.5% 기준으로 상환 능력이 평가되며, 이로 인해 실제 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.

 

시행 시점은 언제입니까?

금융위원회는 스트레스 DSR 3단계 제도를 2025년 7월 1일부터 전 금융권에 확대 시행할 예정입니다. 이 시점 이후에는 주택담보대출은 물론, 신용대출과 기타대출까지 포함되어 보다 엄격한 대출 심사가 이뤄지게 됩니다. 이에 따라 분양권 잔금대출을 앞둔 수요자 등은 6월 말 이전에 대출 실행 여부를 판단하는 것이 바람직합니다.

 

스트레스 금리는 어떻게 산정합니까?

스트레스 금리는 최근 5년간의 최고금리에서 현재 금리를 차감한 수치를 기준으로 산정합니다. 이 수치가 최소 1.5%, 최대 3.0%까지 가산되어 대출 심사에 반영됩니다. 예를 들어 현재 금리가 4%라면, 스트레스 금리 1.5%를 더한 5.5% 기준으로 DSR이 계산됩니다. 이는 대출 심사상의 평가 기준일 뿐, 실제 대출 금리에는 영향을 미치지 않습니다.

 

실제 대출 한도는 얼마나 줄어듭니까?

금융위원회가 발표한 시뮬레이션에 따르면, 연소득 6,000만 원인 차주가 30년 만기, 변동금리 4% 조건으로 주택담보대출을 신청할 경우, 기존 2단계 기준에서는 약 3억 6,400만 원까지 대출이 가능했으나, 3단계가 적용되면 약 3억 5,200만 원으로 한도가 1,200만 원 감소합니다.

연소득이 1억 원인 고소득자라면, 대출 한도는 1억 원 이상 줄어들 가능성도 있습니다. 이처럼 스트레스 DSR은 고소득자나 대출금 규모가 큰 차주에게 더 큰 영향을 미칩니다.

 

분양권 잔금대출에도 적용됩니까?

스트레스 DSR 3단계는 중도금 대출 및 전세자금대출에는 적용되지 않지만, 잔금대출은 주택담보대출로 분류되어 적용 대상이 됩니다. 따라서 입주 예정일이 2025년 7월 이후인 분양권 보유자는 스트레스 DSR 시행 전인 6월 말까지 잔금대출을 실행하는 것이 유리할 수 있습니다. 대출 시기 조정 여부에 대해 금융기관과 사전에 상담하는 것을 권장합니다.

 

영향 받는 차주는 얼마나 됩니까?

금융당국은 스트레스 DSR 3단계가 전체 대출자 중 약 7~8%에 해당하는 차주에게 실질적인 영향을 줄 것으로 추정하고 있습니다. 일반적인 대출자는 큰 변화가 없을 수 있지만, DSR 수치가 높은 고소득자, 다주택자, 고부채 차주는 한도 축소의 영향을 받을 가능성이 높습니다.

 

어떻게 대응하면 좋습니까?

스트레스 DSR 3단계 시행 전에 다음과 같은 준비가 필요합니다:

• 분양권 잔금대출 예정자는 6월 말 이전 실행 검토
• 본인의 DSR 수치 점검 및 사전 시뮬레이션 필수
• 고소득자는 한도 축소 폭이 클 수 있으므로 전략적 상품 선택 필요
• 혼합형·주기형 대출은 금리 산정 기준을 면밀히 확인해야 합니다

 

마무리하며

스트레스 DSR 3단계는 단순히 계산 방식을 바꾸는 것이 아니라, 실수요자의 대출 가능 금액 자체에 변화를 가져오는 중요한 제도입니다. 대출 실행 시기와 상품 선택에 따라 수천만 원의 차이가 발생할 수 있기 때문에, 지금이야말로 금융 계획을 점검하고 전략적으로 대응해야 할 시점입니다. 제도가 정해졌다면, 그에 맞는 준비는 소비자의 몫입니다.

 

 

Q&A

 

Q1: 스트레스 DSR 3단계는 어떤 대출에 적용되나요?
A1: 주택담보대출, 신용대출, 기타 가계대출 등 대부분의 금융권 대출에 적용됩니다.

 

Q2: 스트레스 금리는 실제 금리에 영향을 주나요?
A2: 아닙니다. 스트레스 금리는 대출 심사 기준일 뿐, 실제 이자율에는 반영되지 않습니다.

 

Q3: 지방 대출은 어떻게 적용되나요?
A3: 지방의 경우 2025년 말까지 스트레스 금리 0.75%가 적용되며 이후 1.5%로 상향됩니다.

 

Q4: 혼합형 대출은 스트레스 DSR에서 불리한가요?
A4: 혼합형 상품은 스트레스 금리 산정 시 더 높은 가산이 적용될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

Q5: 시행 전에 대출을 실행하면 어떤 이점이 있나요?
A5: 현재보다 낮은 스트레스 금리 기준으로 심사를 받을 수 있어 대출 한도가 더 넓게 나올 수 있습니다.